限价的新盘，之前家家写过很多，标注“底复拉低均价”！所谓的底复，就是一楼带了地下室，底复如何而来？开发商如何通过挖地下室，妙手提高限价？本篇写的很详细了，希望大家仔细看，避免天坑！
以下文章来源于键盘上的经济学 ，作者帅键盘
我不知道全国是怎么样，我估计也差不多。反正最近2年南京开发商已经养成了一种非常坏的习惯，就是挖地下室，从城中挖到江北，从江北挖到河西，从别墅挖到洋房，从洋房挖到高层。。。今天我好好给大家介绍一下这到底是怎么回事。
什么是挖地下室
以前的房子，一楼就是一楼，地下就是车库。而如今的很多房子里，一楼不再是一楼，开发商特意在一楼下面又挖了1层，甚至2层，一楼带着负一楼甚至负二楼一起卖。
为什么挖地下室
这主要是为了多赚钱，相当于楼盘的可售面积增加了，那销售额和利润就增加了。当然，消费者也不是傻子，你要是挖100层地下室开发商岂不成世界首富了，所以正常情况下地下室是没人会买的，你挖了也没用。在以前，很少会有带地下室的户型，即便挖了地下室也是免费送给一楼的，因为一楼很不好卖。
而今天，挖地下室的真正目的其实是在限价的大环境下突破限价的手段而已，下面我就好好说一说这个逻辑。
开发商是怎么拿地的
有些朋友认为，开发商拿了地就能够在地盘上随便盖多少层，这是不对的。开发商拿地的时候，政府已经规定好了容积率，即规定好了最大建筑面积，也就是已经规定好了你最多盖多少平米的房子（比如10万平米）。
当然，你能够选择盖1000套，每套100平；也能够选择盖100套，每套1000平；不过你绝对不能够盖100幢摩天大楼，每幢1万套房子，因为超面积了。
所以我们说的楼面价指的就是在规定允许范围内盖满了房子的每平米均价，而不是说楼面价2万/平，你盖100层就变200一平了。。。。
土地买拍要求写的很明确
政策的漏洞
但在容积率里面有个漏洞，就是地下室不算入容积率。也就是说如果政府给你规定只能盖10万平米的话，这个只是地上10万平，地下能够随便盖。
在以前，这个“漏洞”是没卵用的，因为没人会去买地下室住，而且盖地下室还要不少成本。。
而今天，这个漏洞被发扬光大了。。。
如今全国都在调控，各个城市都在限价。这就有意思了，4万一平的房子，被强制卖3万。由于地下室是有产权，计入房产证的，所以算均价的时候，地下室也会被计入面积算均价，这意味着，地下室挖得越多，越能够拉低地面房产的均价，越能够提高楼盘销售总价。
我们算一下
很多朋友可能没看明白，我们举例子算一下就知道了。
一幢房子有3层，每层100平，由于限价3万一平，开发商总收益就是300平米*3万=900万。
此时，开发商挖了100平地下室，地下室也按限价3万一平卖，这样开发商收益就是400平米*3万=1200万，多赚300万。
然并卵
因为你这100平地下室是不允许当住宅单卖的，就是单卖也没傻子会买。这种情况下，只能配着一楼去卖，也就是一楼成了地上1层，地下1层，总面积200平的房子。
依然并卵
一楼200平，一半在地下，还要和其他楼层一样，卖3万一平，脑子进水了才会买。。。
所以，到了这一步，我们就明白，在以前这种卖地下室的做法是根本行不通的。
可是我们今天遇到了限价
限价的意思就是，4万的房子，被强制卖3万。那就是说，由于套利空间的存在，只要这个房子开盘价在4万之内，就能卖掉。
那简单啊。。。刚刚说的房子，地上3层300平改为4万一平，地下室白送。。你看，均价依然是3万一平，但1200万就这么轻轻松松赚回来了。
或者斟酌到4万一平可能不好卖的情况下，改为3楼4万元一平，2楼3.5万一平，1楼只要2.25万一平（200平）,这样总价依然是1200万。
从开发商角度算账
有人说，你看他这个一楼才卖2.25万一平，低于限价，所以开发商没赚那么多钱。这是错误的，因为其他的钱被加在了正常楼层之上。
开发商通过挖地下室多赚的利润，与乱七八糟的不同楼层不同价格无关。哪怕你30楼33333元，29楼33331元，10楼22222元这么乱，开发商多赚的利润依然是地下室面积*限价价格，这就是个数学问题，就这么简单。这点你明白了就行了。
作为开发商，他算这个帐是非常容易的。地下室面积*限价价格就是自己多赚的钱，然后再把这笔钱洒在各个楼层之上，雨露均沾即可。
结果就是，大部分楼层都要高出限价几百到几千块，一楼则有个看似很低的单价和实际很高的总价。
地下室对不同物业的影响
我们明白了，挖地下室其实就是把“地下室面积*限价价格”这一块费用加在了正常楼层里，意味总层高越小的房子，价格上受地下室影响越大；也意味挖2层地下室影响比1层大。比如30层楼的房子，挖地下室后，单价上只会涨个1000块。而叠墅由于分摊户数少，挖地下室后，分摊的单价则要上*天升**了。。
开发商另一个算盘
我们上面说到了，高楼层挖地下室功能是不明显的。比如30层高的楼，以每层4户，每户100平，单价3万计算，则正常销售总价是30*4*100*3万=3.6亿元，而下挖一层地下室400平，也就多了1200万利润，即多了1/30的收入（或者简单理解为多了1层，就是多了1/30）。这也太少了。
但是对叠墅洋房来说，4层叠墅，多挖1层地下室就是多1/4即25%的收益，尤其是叠墅经常会下挖2层地下室，就是多了50%的收益！这就很可观了
那大家就会想了，我全盖叠墅不就好了吗？当然不行，因为叠墅太矮了，容积率用不满。比如我们前面说的，一块地可建面积为10万平米的话，全盖叠墅，就是把小区塞满了也只能盖3万平，这就得不偿失了。
但这是难不倒我们贪得无厌的开发商们，聪明的他们立即想到了一个办法：叠墅与高层混合。也就是说，在一个小区中，先辟出最好的一大块地盘盖尽量多叠墅和洋房，这批房子就是为了吃地下室收益的。剩下的一小块区域盖上非常密集的高层，这批房子是为了填满容积率的。
所以我们看见南京现在很多楼盘都是高层配叠墅洋房的存在，除了产品差异化外，地下室也是很重要的一个因素。
这种高地混合的房子很尴尬，其实买啥都不太好。买高层吧，虽然便宜，但是环境被压制的太厉害了，而且个别小区甚至会对把它和别墅区隔离。买叠墅吧，天天在家被高层围观，整个圈层也不纯粹，价格也是上天却又享不到该有的环境。总之，很坑。
地下室的定价是个技术
一般情况下，开发商定价是这样的，除去顶楼，从高往低越来越便宜。而一楼带地下室的单价则会非常便宜，但总价依然较高。
这里就有一个定价的技术，一楼带地下室（我们称之为底跃）价格越高则越难去化；而价格越低则其他楼层越贵，其他楼层可能会出现一个去化难的情况。
我们以江与城2次开盘为例，江与城给我们生动的上了一课。
江与城第一次开盘，底跃定价过高
江与城挖了2层地下室，则98户型的底跃总面积达到了245平米，其中约150-160平为地下室。他的限价为3万一平，而一跃第一次定价为2万元/平。这个想法很好，为什么这么说呢，我们说了“开发商多赚的利润依然是地下室面积*限价价格”，也就是这一幢里开发商多赚的钱就是160（地下室面积）*3=480万。而底跃总价位245*2=490万。这2个价格是基本一致的。你发现了什么？没错，即便一楼没卖掉，开发商也已经完成了任务，这个一楼卖一套赚一套，毫无压力。
然而他的小算盘打错了。。因为即便如此，开发商也发现自己的底跃贵的根本没人要。。于是最近一次开盘，江与城大幅下调地下室的价格，调整为1.5万元一平。同时也不得不调整之前地下室价格，优惠了近100万元。能够说，这次江与城吃了个鳖，每套底跃亏（少赚）100万。。。
江与城最近开盘，底跃降价
然而，这个价格，我依然不是很推荐购买，因为我觉得还不够便宜。。具体原因请各位关注我下一篇文章，我会在下一篇《底跃介绍》里好好说一下。
从购房者的角度说
开发商这么做的结果就是购房人的成本增加了，但我个人认为这是合理的。毕竟买房人不是二傻子闭眼买，他自己会去平衡这个价格，之所以开发商能够用地下室拉高其他楼层价格，就是因为即便如此价格依然很低，买房人依然会买单。
但这里面是有个问题的
“别墅户型，私家花园（一楼带院子）”，这是开发商和中介惯用的广告语。其实我最气愤的就是这一句话，不知道骗了多少房地产小白。我们说，明码标价，爱买不买，这是合情合理的。但是如果涉及了信息不对等和虚假宣传就很缺德了。
房地产市场里，一直都有一个顶跃产品，就是顶层复式，2层的那种，我也写文章介绍过。然而，这几年为了避开限价，开发商王婆卖瓜，自卖自夸，给自己标榜出了一个“底跃”产品。。就是我们之前说的一楼挖地下室。。。
底跃作为一个新产品，很多人是不了解的。最主要的是，中国真正买过2次房，略微了解房地产的人只有不到5%， 这些人很容易上了开发商的套，花园+别墅的组合很容易骗到很多房地产新手，在他们花巨资买下之后，等待他们的则是无尽的烦恼。
当然，话又说回来，脱离价格谈好坏就是耍流氓。底跃到底有什么问题？值不值得买？他的真正价值如何？我会在下一篇文章里和大家好好聊一聊。
总结一下:
今天介绍的是挖地下的原因和逻辑。地下室会提高购房人实际购房成本和开发商利润，地下室对高层的影响要小于洋房别墅。最主要的是，地下室户型并不是个很好的户型，大多数情况下，不推荐购买。
以上是南京情况
和苏州类似
欢迎大家留言聊聊苏州的买房之坑